In der Chamber sitzen gar viele Vermieter, und noch mehr davon gehören zum engen Bekanntenkreis der Luxemburger Politkaste. Da sollen wir uns besser nicht wundern, wenn Politik nicht im Interesse der Mieter, sondern der Vermieter gemacht wird.

Wenn im Gesetz steht, die Jahresmiete dürfe nicht 5 Prozent vom investierten Kapital überschreiten, so sollte man meinen, das sei sonnenklar. Unter diesem schönen Begriff kann schließlich nur der Kaufpreis gefolgt von eventuellen Renovierungskosten verstanden werden. Das müßte dazu führen, daß vor langer Zeit erstandene Wohnungen eine günstigere Miete haben als neue, nachdem zuletzt die Kaufpreise kontinuierlich gestiegen sind.

Das paßt nun aber diesen Vermietern nicht in den Kram und sie suchen nach Wegen, legal mehr Miete verlangen zu dürfen. Die erste Idee ist schon mal die, das Gesetz erlaube es, »einvernehmlich« eine höhere Miete zu vereinbaren. Bloß verhandeln da nicht Gleiche miteinander, denn der eine braucht die Wohnung, sonst hat er keine, dem andren geht es ums Geld.

Aber wozu hat die Politkaste das »Observatoire de l’Habitat«, wenn nicht, um es zu beauftragen Analysen anzufertigen. Das ist geschehen, die Ergebnisse liegen wunschgemäß vor. Das geht vom Problem aus, daß die Mietkommission im Streitfall prüfen muß, ob die 5 Prozent vom investierten Kapital eingehalten sind, denn da gilt auf einmal das Kriterium doch.

Wer glaubt, das sei zu lösen, indem der Vermieter seine Ausgaben für Kauf und Renovierungen offenzulegen hat, hat die Rechnung nicht mit dem Observatorium gemacht. Das sucht nach einer »verläßlichen und objektivierbaren Evaluierung« jenseits einer solchen Offenlegung.

Als Begründung dient, daß bei vor langer Zeit Gekauftem Miethöhen rauskommen, die weit unter dem aktuellen Durchschnitt liegen, da die Kaufpreise in den letzten Jahrzehnten stark gestiegen sind. Da spielt es plötzlich überhaupt keine Rolle, daß der Vermieter über Jahrzehnte jeden Monat Miete erhielt und damit eigentlich viel mehr als der Kauf gekostet hat. Daran zu erinnern, würde ja dem angestrebten Ziel der Übung zuwiderlaufen!

Weil damit gleich große und gleich gelegene Wohnungen verschiedenen Alters unterschiedliche erlaubte Miethöhen haben, spricht das Observatorium von »Marktverzerrung« als ob das Alter nicht auch meistens was mit Qualität zu tun habe zwischen abgewohnt und relativ neu. Folglich wird versucht, einen Aufwertungsfaktor zu ermitteln, damit im Altbestand die Mieten höher werden dürfen. Das wird dann als Gerechtigkeit dargestellt. Prima!

Zu diesem Zweck wird die Zeit von 1974 bis 2025 hergenommen. Herauskommt über die ganze Zeit eine Multiplizierung des Kaufpreises um 29,09, also deutlich über der Inflationsrate, wobei es nicht jedes Jahr gleich viel nach oben ging; es gab auch Jahre, wo die Preise sanken. Das hat sehr viel mit der Wohnungsnot zu tun, die entstanden ist als eine der Folgen des Calot-Berichts von 1972, der vorausgesagt hatte, es würden zur Jahrtausendwende nur noch 240.000 Einwohner im Land geben.

Es ist aber absolut nicht einzusehen, warum das investierte Kapital im Altbestand mit irgendeinem Faktor aufgewertet werden soll, um höhere Mieten zu erlauben. Genau darum geht es aber seitenlang beim Observatorium im 21. Analyse-Bericht, wobei das Ergebnis nicht dazu führen soll, daß die Preissenkungen der beiden Jahre 2022 und 2023 zu Senkungen des Mietpreisdeckels führen.

Am Ende kommt die Empfehlung, den Aufwertungsfaktor auf 7 Prozent pro Jahr festzulegen, begleitet von einer Abschreibung von einem Prozent im Jahr. Da heißt es dann, die so erhaltenen Werte für vor mehreren Jahrzehnten erworbenen Wohnungen führe zu einer Höhe des investierten Kapitals, das Mieten näher an den Marktpreisen ermögliche als die aktuellen Aufwertungsfaktoren von nur 10 Prozent seit 1948 bis heute.

Einige Seiten später sehen wir dann, um wie viel mehr die Mieten offiziell steigen dürfen mit der vorgeschlagenen Aufwertungsmethode, anstatt mal durchzusetzen, daß das aktuelle Gesetz eingehalten wird, was zu deutlich niedrigeren Mieten im Altbestand führen würde und damit zur Verwirklichung des Menschenrechts auf Wohnen auch für weniger Einkommensstarke.

Da heißt es nämlich im Kanton Luxemburg dürfte für eine 80 Quadratmeter große Wohnung die 1976 gekauft wurde, nur eine Monatsmiete von 319 Euro verlangt werden gegen Werte zwischen 889 und 1.741 nach der vorgeschlagenen Aufwertung unter Annahme einer Renovierung alle 10 Jahre. Im Kanton Esch/Alzette dürfte die Monatsmiete heute nur 183 Euro betragen und würde auf 511 bis 1.002 Euro ansteigen je nach Variante.